Permis de louer : 5 000 € d’amende, et le silence d’un mois vaut accord

Un propriétaire qui signe un bail dans le mauvais quartier sans être passé par la mairie s’expose à 5 000 € d’amende, sans que le locataire, lui, risque quoi que ce soit. C’est tout le paradoxe de l’autorisation préalable de mise en location, le « permis de louer » créé par la loi Alur : une formalité invisible sur le plan national, obligatoire dans certains secteurs seulement, et dont l’oubli se paie côté bailleur.

À Aubervilliers, trois secteurs et le seul parc privé de plus de cinq ans

Le dispositif n’est jamais général. C’est l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ou à défaut la commune, qui l’instaure par délibération, en délimitant les zones concernées, précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement. La loi du 9 avril 2024 a assoupli les conditions de délégation aux communes membres d’un EPCI.

Le découpage peut descendre à l’échelle du quartier. À Aubervilliers, l’obligation s’applique depuis le 1^er janvier 2019 dans le secteur Centre-ville Marcreux, et depuis le 15 juin 2021 à Villette-Quatre Chemins et sur l’avenue Jean-Jaurès, selon la fiche publiée par la ville. Elle ne vise que les logements du parc privé de plus de cinq ans.

Conséquence pratique : deux immeubles de la même commune peuvent relever de régimes différents. La seule façon de savoir est d’interroger la mairie ou le service communal d’hygiène et de santé pour l’adresse exacte du logement, avant de faire visiter.

Le silence de la collectivité pendant un mois vaut autorisation

La demande se dépose avec le formulaire Cerfa n° 15652*01, accompagné des diagnostics techniques annexés au bail et, dans certaines communes, du projet de bail. Un récépissé est remis dans la semaine qui suit le dépôt.

L’instruction dure un mois à compter du dépôt du dossier. Et c’est le point que les propriétaires ignorent le plus souvent : à défaut de notification d’une décision expresse dans ce délai, le silence gardé par la collectivité vaut autorisation préalable de mise en location. Le bailleur n’a donc pas à relancer indéfiniment un service qui ne répond pas — passé trente jours, il peut signer.

La collectivité peut aussi autoriser sous conditions, en imposant des travaux, ou refuser lorsque le logement présente un risque pour la sécurité ou la santé des occupants.

5 000 € d’amende pour le propriétaire, et l’agence immobilière avec lui

Mettre un logement en location sans l’autorisation exigée expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €, et 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans, en application de l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation. L’amende doit être prononcée dans un délai maximal d’un an après la constatation des faits.

Aubervilliers rappelle un détail qui change la donne pour la gestion locative : « le propriétaire ainsi que le gestionnaire (agence immobilière) sont passibles d’une amende ». Le mandat de gestion ne met donc pas le bailleur à l’abri, et n’exonère pas le professionnel.

L’autorisation devient caduque au bout de deux ans sans locataire

Une autorisation obtenue n’est pas un droit acquis. Elle devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance, indique l’ANIL. Un logement autorisé puis laissé vide le temps d’un chantier repasse donc par la case départ.

Surtout, l’autorisation se rattache à une mise en location, pas au logement : elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et jointe au bail. Un changement de locataire relance la démarche.

Le locataire garde son bail, même sans autorisation

Beaucoup de locataires croient tenir là un moyen de pression, ou au contraire redoutent de perdre leur logement. Ni l’un ni l’autre : « l’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire », écrit l’ANIL. Le contrat reste valable, le loyer reste dû, et le congé ne peut pas être fondé là-dessus.

Le manquement relève de la sanction administrative, pas du droit du bail. En revanche, un logement refusé pour risque sanitaire est un logement dont la décence peut être contestée par les voies habituelles — un terrain qui rejoint celui de la liste des obligations du bailleur dans un bail locatif et celui des logements classés G interdits à la location.

Déclaration ou autorisation : le récépissé commande le tiers payant de l’APL

Deux régimes coexistent et sont constamment confondus. L’autorisation préalable se demande avant la signature et peut être refusée. La déclaration de mise en location, elle, s’effectue dans les quinze jours suivant la signature du bail : c’est une simple formalité, sans refus possible.

La différence a une conséquence financière directe pour le locataire. Voici ce qui sépare les deux procédures :

Dans le régime déclaratif, le paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de déclaration. Un bailleur qui néglige la formalité peut donc priver son locataire du versement direct de l’APL à son profit — et se retrouver à devoir la réclamer lui-même, comme lorsqu’un dépôt de garantie n’est pas versé à la signature.

Baux renouvelés, meublés touristiques et locaux commerciaux restent dehors

Le permis de louer ne s’applique ni aux locations touristiques, ni aux baux commerciaux, ni aux contrats renouvelés ou reconduits, rappelle la ville d’Aubervilliers. Une reconduction tacite avec le même locataire n’ouvre donc aucune démarche.

Un logement neuf ou de moins de cinq ans échappe également au dispositif dans les communes qui, comme Aubervilliers, ont borné leur délibération au parc ancien. Le seuil n’est pas national : il figure dans la délibération locale, seul document qui fasse foi.

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