Louer un logement implique des droits et des obligations précis pour le locataire, encadrés par la loi du 6 juillet 1989. En 2026, certaines règles ont évolué : voici ce que vous devez savoir avant de signer ou de quitter un bail.
Ce que doit contenir un bail locatif
Tout contrat de location d’un logement vide ou meublé à usage de résidence principale doit obligatoirement mentionner plusieurs éléments : l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du bien, sa surface habitable, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie, ainsi que la date de prise d’effet du bail.
Depuis la loi Elan, le bail doit également inclure le classement énergétique du logement (DPE). Un logement classé F ou G (passoire thermique) est soumis à des restrictions de loyer et ne pourra plus être mis en location à partir de 2028 pour les G et 2034 pour les F.
Les droits fondamentaux du locataire
Le locataire a droit à la jouissance paisible du logement. Le propriétaire ne peut entrer dans les lieux sans l’accord préalable du locataire, sauf urgence. Il est également en droit d’héberger des tiers, et peut effectuer des aménagements légers (accrocher des tableaux, repeindre sobrement) sans autorisation.
Enfin, le locataire bénéficie d’une protection contre les expulsions abusives : aucune procédure d’expulsion ne peut être engagée sans décision de justice. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toute expulsion.
Les obligations incontournables du locataire
En contrepartie, le locataire doit s’acquitter de plusieurs obligations :
- Payer le loyer et les charges à la date prévue dans le bail
- Entretenir le logement et effectuer les réparations locatives (ampoules, entretien de la chaudière, débouchage des canalisations)
- Souscrire une assurance habitation dès l’entrée dans les lieux et en fournir l’attestation chaque année
- Respecter le règlement de copropriété et ne pas causer de troubles de voisinage
- Restituer le logement en bon état à la fin du bail
Dépôt de garantie : règles et restitution
Le dépôt de garantie est encadré par la loi : il ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour un logement vide, et deux mois pour un meublé. À la fin du bail, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer l’intégralité si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois s’il existe des dégradations justifiées.
Tout retard de restitution injustifié donne droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé.
Préavis : quand et comment partir ?
Le délai de préavis pour quitter un logement vide est de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas : mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, état de santé, ou logement situé en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes…).
Le préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou remis en main propre contre récépissé. Il court à compter de la réception par le propriétaire.
Charges locatives : ce que vous devez réellement payer
Les charges récupérables sont limitées à une liste fixée par décret : entretien des parties communes, eau froide et chaude collective, ascenseur, gardiennage, et taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire est tenu de fournir un décompte annuel des charges si celles-ci sont versées en provisions.
Si vous constatez des charges anormalement élevées ou des postes non prévus par le décret, vous pouvez contester auprès du propriétaire ou saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement.
En cas de litige avec votre propriétaire
Avant tout recours judiciaire, la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) est obligatoire pour certains litiges (loyer, charges, dépôt de garantie, état des lieux). Cette procédure est gratuite et permet souvent de trouver un accord amiable. En dernier recours, le tribunal judiciaire est compétent pour trancher les litiges locatifs.
