À retenir
- Réuni le 15 septembre 2026, le HCSF laisse le taux d’effort à 35 % et la durée de crédit à 25 ans.
- Chaque banque peut déroger à ces deux limites pour 20 % de ses crédits immobiliers d’un trimestre civil.
- Cette marge n’a été utilisée qu’à 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt.
- Le taux d’effort moyen constaté atteint 30,9 % et la durée moyenne 22,7 ans en juin 2026.
Au sommaire
Le Haut Conseil de stabilité financière s’est réuni le mardi 15 septembre 2026 et n’a touché à aucune des deux règles qui encadrent le crédit immobilier depuis 2021. Le taux d’effort reste plafonné à 35 % des revenus et la durée du prêt à 25 ans.
La porte de sortie, elle, existe toujours : une marge de dérogation de 20 % de la production trimestrielle, que les banques françaises n’ont remplie qu’aux deux tiers ce printemps.
Le taux d’effort plafonné à 35 %, la durée à 25 ans
Les deux critères sont juridiquement contraignants depuis la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée en 2023. Le premier impose 35 % de taux d’effort maximum.
À lire aussi
La formule officielle est volontairement large : selon la page de présentation de la mesure publiée par le Haut Conseil de stabilité financière, il s’agit du « ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu ». Toutes les charges d’emprunt entrent donc dans le calcul, pas seulement la mensualité du prêt principal.
Le second critère fixe 25 ans de durée maximale. Une tolérance de deux ans de différé d’amortissement est admise « dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit », c’est-à-dire principalement l’achat sur plan et les chantiers longs.
Le communiqué du 15 septembre ajoute une décision distincte, invisible pour l’emprunteur mais qui pèse sur les bilans bancaires : le maintien du coussin de fonds propres contracyclique à 1 %.
20 % de la production trimestrielle peut sortir des clous
C’est le point que la plupart des candidats à l’emprunt ignorent. Le HCSF autorise les établissements à « déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production trimestrielle » de nouveaux crédits immobiliers.
Cette marge n’est pas un guichet ouvert : elle est compartimentée, et les compartiments n’ont pas la même taille. Le tableau ci-dessous récapitule la répartition imposée par la décision du HCSF.
| Part de la production | Dépassement autorisé | Réservé à |
|---|---|---|
| 80 % | Non | Tous les emprunteurs |
| 20 % (marge totale) | Oui | Voir les lignes suivantes |
| 70 % de cette marge | Oui | Acquisition d’une résidence principale |
| 30 % de ces 70 % | Oui | Primo-accédants |
| Environ 6 % de la production | Oui | Usage libre, locatif compris |
Autrement dit, sept dérogations sur dix sont fléchées vers la résidence principale, et une part significative d’entre elles vers les primo-accédants. L’investisseur locatif et l’acheteur de résidence secondaire se partagent le reste, soit environ 6 % de la production de chaque banque.
C’est aussi ce qui explique l’écart entre le plafond et la réalité. Au deuxième trimestre 2026, les banques n’ont rempli que 18,1 % de leur marge autorisée, contre 16,0 % un an auparavant.
Les quatre points que la banque regarde avant d’accorder la dérogation
La marge de flexibilité n’est pas attribuée au guichet. Elle relève d’une politique interne à chaque établissement, encadrée par quatre paramètres issus du texte du HCSF.
- Le calcul du taux d’effort : l’ensemble des charges d’emprunt rapporté aux revenus, et non la seule mensualité du crédit visé.
- La nature du projet : résidence principale ou non, primo-accession ou non, puisque la marge est découpée selon ces deux critères.
- La durée demandée : au-delà de 25 ans, seul le différé d’amortissement de deux ans prévu par la décision est admis sans consommer de dérogation.
- La date de dépôt : le quota de 20 % se calcule chaque trimestre civil, il repart donc de zéro aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.
Dernier élément, purement arithmétique : le quota est calculé banque par banque, sur la production de chaque établissement. Deux banques n’ont donc jamais le même degré de remplissage au même moment.
Le contexte de taux joue dans le même sens. La décision de la BCE du 16 septembre pèse sur le coût du crédit, donc mécaniquement sur le taux d’effort calculé par le prêteur.
Un taux d’effort à 34 % ne garantit aucun accord
Première confusion à écarter : le seuil de 35 % est un plafond, pas un droit. Une banque peut parfaitement refuser un dossier à 31 %, et le taux d’effort moyen réellement constaté en juin 2026, 30,9 %, montre que le marché s’installe assez loin de la limite.
Deuxième piège, l’assiette du calcul. Le texte vise les charges d’emprunt au pluriel : un crédit auto ou un prêt à la consommation en cours entre dans le ratio et réduit d’autant la capacité disponible.
Troisième piège, le compartiment libre. Un projet locatif ou une résidence secondaire ne concourt que pour environ 6 % de la production trimestrielle, ce qui rend la dérogation nettement plus rare que pour une résidence principale.
Quatrième piège, le coût de l’assurance. Il alourdit la mensualité prise en compte, et c’est précisément le poste sur lequel la loi laisse le plus de marge : voir notre article sur le nouveau seuil de l’assurance emprunteur.
Ce qui change selon votre projet
Un investissement locatif peut-il passer en dérogation ?
Oui, mais dans le compartiment le plus étroit. La part libre de la marge de flexibilité représente environ 6 % de la production trimestrielle d’une banque, tous projets hors résidence principale confondus.
Le différé d’amortissement rallonge-t-il la durée maximale ?
La décision du HCSF admet deux ans de différé au-delà des 25 ans, mais seulement lorsque l’entrée dans le logement est décalée par rapport au déblocage des fonds. L’achat en l’état futur d’achèvement est le cas type.
Le prêt à taux zéro entre-t-il dans le taux d’effort ?
Un PTZ reste un crédit dont les échéances sont des charges d’emprunt au sens du texte. Son fonctionnement et ses plafonds sont détaillés dans notre guide du prêt à taux zéro en 2026.
Sources : le communiqué du Haut Conseil de stabilité financière publié à l’issue de sa séance du 15 septembre 2026, et sa page officielle de présentation de la mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, mise à jour au premier trimestre 2026, sur economie.gouv.fr. Les règles applicables figurent dans la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par les décisions D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 et D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023. Pour suivre l’ensemble des échéances financières du moment, consultez notre guide argent, impôts et aides 2026.
À la une
ActusIncendie à Lüe : le feu est fixé, au moins 190 hectares brûlés dans les Landes- Notre quotidienÉphéméride du 17 septembre : Badinter, Camp David et Alfred de Vigny
- Notre quotidienHoroscope du jeudi 17 septembre : ce que disent les astres
- Notre quotidienMétéo du jeudi 17 septembre : 27°C et rafales à Marseille, pluie au Nord
