Taux crédit immobilier : 3,40 % en septembre, 1 437 € par mois à 20 ans

Le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les courtiers, eux, affichent déjà des barèmes d’octobre plus élevés, entre 3,50 % et 3,75 % en moyenne selon la durée.

Pour un emprunt de 250 000 €, l’écart entre 20 et 25 ans pèse 185 € par mois, mais plus de 32 000 € sur la durée du crédit.

Le taux moyen passe de 3,31 % à 3,40 % en un mois

L’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure les prêts réellement signés. Pour septembre, il relève un taux moyen de 3,40 % tous prêts confondus, contre 3,16 % en décembre 2025.

Sur 20 ans, le taux moyen s’établit à 3,39 % en septembre, contre 3,22 % en juin. La durée moyenne des prêts a atteint 252 mois, soit 21 ans, au troisième trimestre.

Les prêts d’accession sur 25 ans ou plus représentent 49,8 % du total, contre 46,5 % en 2025. Une durée plus longue permet d’alléger la mensualité à capital égal.

Le marché ralentit en parallèle : la production de crédits recule de 9,2 % sur un an au troisième trimestre, et de 12,3 % pour les crédits finançant le neuf. Le nombre de prêts accordés baisse de 8,1 %.

Sur les neuf premiers mois de 2026, le coût moyen des opérations dans l’ancien progresse de 3,5 %, alors que les revenus des emprunteurs augmentent de 2,1 %.

Quels taux les courtiers affichent-ils à 15, 20 et 25 ans cette semaine ?

Les barèmes des courtiers donnent la tendance du mois en cours, avant que les prêts signés n’apparaissent dans les statistiques. Le tableau compare la moyenne de Pretto pour octobre et le barème « bon profil » de Meilleurtaux, simulé le 19 octobre 2026, hors assurance.

Les écarts entre les deux colonnes tiennent aux profils retenus : une moyenne tous dossiers n’est pas un barème « bon profil ». Chez Meilleurtaux, les « très bons » dossiers descendent à 3,70 % sur 20 ans et 3,84 % sur 25 ans.

Pretto indique que les banques n’évoluent plus au même rythme, ce qui élargit l’écart entre les offres. Chez ce courtier, la hausse d’octobre est plus forte sur les longues durées que sur 15 ans.

Combien coûte un prêt de 250 000 € à 20 ans, 25 ans ou au taux moyen de septembre ?

Nous avons calculé les mensualités d’un prêt de 250 000 € à taux fixe, hors assurance et hors frais de dossier. Ce sont des exemples de calcul, pas des offres.

Entre le taux moyen de septembre (3,40 %) et la moyenne d’octobre de Pretto (3,66 %) sur 20 ans, la mensualité gagne 33 € par mois, soit environ 8 000 € d’intérêts en plus sur la durée.

Allonger de 20 à 25 ans aux taux moyens de Pretto allège la mensualité de 185 €. En contrepartie, le coût des intérêts augmente de 32 669 €.

Pourquoi l’OAT à 5 % tire-t-elle les taux de crédit vers le haut ?

Les banques s’appuient sur le rendement de l’OAT à 10 ans, le taux auquel l’État emprunte, pour fixer leurs grilles. Ce rendement valait 4,94 % le 1er octobre selon Pretto, puis a touché 5 % le 21 octobre, comme nous l’expliquons dans notre point sur l’OAT à 5 % et son effet sur un crédit immobilier.

Le taux d’usure, plafond légal que le TAEG d’un prêt ne peut dépasser, a été relevé au 1er octobre. Selon la Banque de France, il s’établit à 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, et à 4,68 % pour ceux de 10 à moins de 20 ans.

Les taux affichés par les courtiers restent, à ce stade, nettement sous ces plafonds.

Quel revenu faut-il pour emprunter 250 000 € sur 25 ans ?

Le Haut Conseil de stabilité financière maintient un plafond de 35 % d’endettement, assurance comprise, avec une durée maximale de 25 ans. Ces règles d’accès au prêt n’ont pas changé.

Une mensualité de 1 285 € représente 35 % de revenus d’environ 3 672 € par mois, avant même d’ajouter l’assurance et les autres crédits en cours. Sur 20 ans à 3,66 %, la mensualité de 1 471 € suppose près de 4 202 € de revenus mensuels.

Ces seuils sont des ordres de grandeur calculés par nos soins : chaque banque examine aussi l’apport, le reste à vivre et la stabilité des revenus.

Vos questions sur les taux de crédit immobilier

Le taux de 3,40 % de Crédit Logement contredit-il les 3,66 % des courtiers ?

Non, les deux chiffres ne mesurent pas la même chose. L’Observatoire Crédit Logement/CSA porte sur les prêts signés en septembre, toutes durées confondues, tandis que Pretto publie la moyenne de ses barèmes d’octobre sur 20 ans.

Une offre de prêt reçue aujourd’hui protège-t-elle d’une nouvelle hausse ?

Oui, pour la durée de validité de l’offre. Selon service-public.fr, l’offre de prêt immobilier doit rester valable au moins 30 jours, et l’emprunteur ne peut l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours.

Vaut-il la peine de renégocier un prêt en cours avec des taux en hausse ?

Seulement si votre taux actuel est nettement supérieur aux barèmes d’octobre. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, et peuvent absorber le gain.

Les chiffres de cet article proviennent de l’Observatoire Crédit Logement/CSA (données de septembre 2026, publiées le 15 octobre), de l’analyse d’octobre de Pretto, du baromètre de Meilleurtaux du 19 octobre et des taux d’usure de la Banque de France applicables depuis le 1er octobre 2026. Les mensualités sont nos propres calculs.