À retenir
- Un achat à 250 000 € dans l’ancien coûte 18 920 € de frais de notaire avec une part départementale à 5 %, soit 7,6 %
- La loi de finances pour 2025 permet aux départements de passer de 4,5 % à 5 % pour les actes passés jusqu’au 31 mars 2028
- Le notaire ne perçoit que 2 874 € TTC de ce total : ses émoluments suivent un barème national, identique partout
- Dans le neuf, les droits de mutation tombent à 0,71 % du prix et la facture à environ 2 à 3 %, selon les notaires
📑 Au sommaire
Pour un appartement ancien à 250 000 €, les frais de notaire atteignent 18 920 € dans un département à 5 % de part départementale, contre 17 640 € dans un département resté à 4,5 %. L’écart de 1 280 € tient à une seule ligne de la facture : la part départementale des droits de mutation.
Le notaire n’en garde qu’une petite partie. Sur ce même achat, ses émoluments représentent 2 874 € TTC, soit 15 % du total ; le reste revient à l’État et aux collectivités. Les calculs de cet article sont ceux de la rédaction, hors débours, à partir des barèmes officiels.
Que contiennent les 18 920 € de frais de notaire pour 250 000 € ?
Les droits et taxes pèsent le plus lourd. Selon impots.gouv.fr, un achat dans l’ancien supporte un droit départemental, une taxe communale de 1,20 % du prix, des frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix.
Les émoluments du notaire suivent un barème national depuis le 1er janvier 2021, précise service-public.gouv.fr : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, auxquels s’ajoutent 20 % de TVA.
Pour 200 000 €, le site officiel affiche 1 995,25 € hors taxe. Pour 250 000 €, le même barème donne 2 394,75 € hors taxe, soit 2 874 € TTC. Voici le détail avec une part départementale à 5 % :
| Poste | Montant | Calcul |
|---|---|---|
| Part départementale | 12 500 € | 5 % du prix |
| Taxe communale | 3 000 € | 1,20 % du prix |
| Frais d’assiette | 296 € | 2,37 % de la part départementale |
| Émoluments du notaire | 2 874 € | Barème, TVA comprise |
| Sécurité immobilière | 250 € | 0,10 % du prix |
| Total hors débours | 18 920 € | 7,6 % du prix |
Les débours, sommes avancées par le notaire pour les pièces et les formalités, s’ajoutent à ce total. Ils ne figurent pas dans le tableau, car leur montant varie d’un dossier à l’autre.
Pourquoi la part départementale à 5 % ajoute-t-elle 1 280 € ?
Le taux de référence de la part départementale est de 4,50 %. L’article 116 de la loi de finances pour 2025 permet à chaque département de le relever de 0,5 point pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
La très grande majorité des départements a voté cette hausse. Quelques-uns sont restés à 4,50 % et l’Indre applique 3,80 %. C’est le département où se trouve le bien qui compte, non celui de l’acheteur.
Sur 250 000 €, 0,5 point représente 1 250 €, auxquels s’ajoutent 30 € de frais d’assiette : d’où les 1 280 € d’écart. L’écart grandit avec le prix du bien :
| Prix du bien | Frais à 5 % | Frais à 4,5 % | Écart |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 11 543 € | 10 775 € | 768 € |
| 250 000 € | 18 920 € | 17 640 € | 1 280 € |
| 400 000 € | 29 986 € | 27 939 € | 2 047 € |
Un département peut aussi prévoir un taux réduit pour les primo-accédants qui s’engagent à occuper le logement pendant cinq ans. Peu l’ont fait, selon des études notariales : le conseil départemental ou le notaire indique le taux retenu pour votre acte.
Les frais tombent-ils à 2 ou 3 % dans le neuf ?
Oui, pour un logement de moins de cinq ans acheté à un professionnel. Impots.gouv.fr indique des droits de mutation réduits à 0,71 % du prix, plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière.
Les notaires évaluent le total à environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur 250 000 €, cela représente 5 000 à 7 500 € dans le neuf, contre 17 500 à 20 000 € dans l’ancien.
Attention : acheté à un particulier, un logement neuf relève des droits de l’ancien, soit 5,81 % au maximum avant la majoration à 5 %.
Peut-on réduire ou négocier la facture du notaire ?
Les émoluments sont identiques d’un notaire à l’autre : le barème est national, rappelle service-public.gouv.fr. Changer d’office ne fait donc pas baisser la facture.
Une marge existe sur les ventes de plus de 150 000 € : le notaire peut accorder une remise totale ou partielle de ses émoluments, à condition qu’elle profite à tous ses clients de la même façon. Elle n’est pas automatique. Sur 250 000 €, chaque tranche de 10 % de remise sur 2 874 € représente 287 €.
Ces frais s’ajoutent au coût du crédit, dont nous avons détaillé l’effet de l’OAT à 5 % sur un crédit immobilier.
Ce que vous devez faire
- Fixer le prix du bien, puis ajouter 7 à 8 % de frais dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, pour bâtir le budget
- Demander au notaire le taux départemental appliqué à votre acte et un état prévisionnel détaillé des frais, par écrit
- Estimer le total avec le simulateur de frais d’achat de l’ANIL, auquel renvoie service-public.gouv.fr
- Pour une vente au-delà de 150 000 €, demander au notaire s’il accorde une remise sur ses émoluments
- Vérifier auprès du conseil départemental si un taux réduit existe pour les primo-accédants
Vos questions sur les frais de notaire
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire alors que l’essentiel va à l’État ?
Le notaire collecte les droits et taxes pour le compte de l’État et des collectivités, puis les reverse. Sur 250 000 € à 5 %, ses émoluments pèsent 2 874 € sur 18 920 €, soit environ 15 %. Service-public.gouv.fr distingue émoluments, honoraires, débours, droits et taxes.
Existe-t-il un notaire moins cher pour un achat immobilier ?
Non, car le barème des émoluments est réglementé et reste applicable jusqu’au 29 février 2028, selon service-public.gouv.fr. Seuls les honoraires libres, comme une consultation juridique, se discutent. Une remise reste possible au-delà de 150 000 €.
Que se passe-t-il pour un acte signé après le 31 mars 2028 ?
La possibilité de relever la part départementale à 5 % vise les actes passés jusqu’au 31 mars 2028. Au-delà, le taux doit en principe revenir à 4,5 %, sauf nouvelle décision du législateur. C’est la date de l’acte de vente qui compte.
Ces chiffres sont des estimations générales : seul le décompte remis par le notaire fait foi.
Pour aller plus loin : notre guide logement et immobilier.
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