À retenir
- En France, dès le vendredi 1er janvier 2027, une taxe unique remplacera les deux prélèvements sur les logements vacants.
- En zone tendue, les taux ordinaires restent de 17 % puis 34 %, avec des relèvements possibles décidés localement.
- Ailleurs, une délibération est nécessaire et le logement doit être vide depuis au moins deux ans au 1er janvier.
- Une occupation dépassant 90 jours consécutifs ou une vacance involontaire peuvent écarter l’imposition, sous réserve de justifier la situation.
Au sommaire
Les propriétaires de logements vides relèveront d’un nouveau dispositif fiscal à compter des impositions de 2027. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation réunira la TLV et la THLV, avec des règles qui dépendront toujours de la commune.
L’article 108 de la loi de finances pour 2026 organise cette fusion.
La taxe sur les logements vacants reste territorialisée
Le classement communal détermine le seuil de vacance. Dans sa présentation actualisée le mercredi 2 septembre 2026, Service-Public.fr distingue une application automatique en zone tendue et une application facultative ailleurs.
Le décret du mardi 25 août 2026 fixe le périmètre automatique.
Plus de 3 600 communes sont concernées. Le logement doit y être inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier pour entrer dans le dispositif.
Dans les autres communes, le seuil atteint deux années de vacance. La commune doit avoir institué la taxe ; une intercommunalité disposant d’un programme local de l’habitat peut également intervenir dans les conditions prévues par la loi.
Le redevable est généralement le propriétaire ou l’usufruitier.
Les biens détenus par un organisme HLM bénéficient d’une exclusion prévue par le texte.
Les taux locaux peuvent dépasser 17 % et 34 %
La valeur locative cadastrale sert de base au calcul.
Cette référence fiscale correspond au loyer annuel théorique du logement. Le taux applicable dépend ensuite du territoire, de l’année d’imposition et d’une éventuelle décision locale.
En zone tendue, les taux ordinaires demeurent 17 % puis 34 %. Le premier concerne la première année d’imposition ; le second s’applique aux suivantes.
La commune peut toutefois les relever.
Les plafonds autorisés atteignent alors 30 % pour la première année et 60 % ensuite. Hors zone tendue, la collectivité choisit son taux sans dépasser 50 %.
Voici les trois configurations fiscales à distinguer.
| Configuration | Première année imposée | Années suivantes |
|---|---|---|
| Zone tendue, taux ordinaires | 17 % | 34 % |
| Zone tendue, plafonds locaux | 30 % maximum | 60 % maximum |
| Hors zone tendue | Taux voté, maximum 50 % | Taux voté, maximum 50 % |
Avec une valeur locative de 3 000 €, le calcul donne 510 € à 17 %, contre 1 020 € à 34 %. Cet exemple illustre les taux ordinaires, sans présumer du taux effectivement retenu dans une commune.
Les exonérations dépendent de la situation du logement
Une occupation peut interrompre la vacance fiscalement retenue.
Elle doit dépasser 90 jours consécutifs pendant la période de référence. Celle-ci couvre l’année précédente en zone tendue, contre les deux années précédentes dans les autres communes.
Des séjours dispersés ne remplissent donc pas cette condition. Les quittances de loyer peuvent notamment documenter une occupation continue.
La vacance involontaire constitue un autre motif d’exclusion.
Un logement proposé à la vente ou à la location au prix du marché, sans acquéreur ni locataire, peut relever de cette situation. Le caractère involontaire de l’inoccupation doit correspondre aux circonstances du bien.
L’administration utilise aussi les informations de la déclaration d’occupation pour identifier les redevables. Notre article sur la déclaration d’occupation des résidences secondaires détaille un autre usage fiscal de ces données.
Les votes de taux restent attendus au printemps
Pour une application hors zone tendue en 2027, l’institution de la taxe devait être décidée avant le jeudi 1er octobre 2026. Cette échéance est passée.
La fixation du taux relève d’un autre calendrier.
La Banque des Territoires distingue le vote d’institution du vote annuel du taux, prévu avant le 15 avril de l’année d’imposition.
Le cas de Dijon et son vote sur les logements vacants illustre cette transition locale.
Pour vérifier la situation d’un bien, trois éléments doivent être rapprochés :
- Le classement de la commune et, hors zone tendue, sa délibération instituant la taxe.
- La durée réelle d’inoccupation et les justificatifs d’une éventuelle exclusion.
- Le taux adopté pour l’année, à comparer avec la valeur locative cadastrale.
La réforme ne remet pas le compteur de vacance à zéro.
L’inoccupation antérieure au vendredi 1er janvier 2027 est prise en compte. Les décisions locales sur les taux préciseront ensuite le montant applicable à chaque territoire.
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