La réforme du diagnostic de performance énergétique bouleverse le marché immobilier français. En modifiant le coefficient de conversion de l’électricité, le gouvernement fait basculer 850 000 logements vers une meilleure classe énergétique. Une décision qui soulage les propriétaires de petites surfaces chauffées à l’électricité, mais qui ne règle pas tout.
Depuis son entrée en vigueur, le nouveau mode de calcul du DPE fait couler beaucoup d’encre. Le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Derrière ce chiffre technique se cache un impact très concret : des centaines de milliers de logements jusque-là classés F ou G se retrouvent en catégorie E ou D.
Qui sont les grands gagnants ?
Les appartements de moins de 40 m² chauffés à l’électricité sont les premiers bénéficiaires. Ces logements, souvent des studios ou des deux-pièces en centre-ville, étaient pénalisés par l’ancien calcul qui surévaluait la consommation d’énergie primaire de l’électricité. Avec le nouveau coefficient, un studio classé F peut passer en E, voire en D.
Pour les propriétaires bailleurs, c’est un soulagement direct. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Ceux classés F le seront à partir de 2028. Chaque classe gagnée repousse l’échéance et évite des travaux de rénovation parfois estimés à 15 000 ou 20 000 euros.
Ce que ça change pour les locataires
Du côté des locataires, le tableau est plus nuancé. Un logement reclassé de G en F ou de F en E reste souvent mal isolé dans les faits. Le confort thermique ne s’améliore pas par un simple changement d’étiquette. Les factures d’énergie restent élevées, même si le logement n’est plus considéré comme une passoire thermique au sens réglementaire.
Les associations de défense des locataires pointent le risque d’un effet d’aubaine. Des propriétaires pourraient renoncer à des travaux devenus non obligatoires, alors que le logement mériterait une vraie rénovation thermique.
Les logements G toujours dans le viseur
Malgré la reclassification, environ 600 000 logements restent en catégorie G après la réforme. Pour leurs propriétaires, l’interdiction de location est effective depuis le 1er janvier 2025. Seules solutions : engager des travaux de rénovation énergétique ou vendre le bien. Les diagnostiqueurs constatent une hausse des demandes de DPE depuis le début de l’année, signe que les propriétaires prennent la mesure de l’urgence.
Le coût d’un DPE se situe entre 100 et 250 euros selon la taille du logement. Un nouveau diagnostic est nécessaire pour bénéficier du recalcul avec le coefficient révisé — les anciens DPE ne sont pas automatiquement mis à jour.
Vendre ou rénover : le dilemme des propriétaires
Sur le marché de la vente, les passoires thermiques subissent une décote estimée entre 5 et 15 % selon les régions. Dans les grandes métropoles, l’impact reste modéré grâce à la forte demande. En zone rurale ou dans les villes moyennes, la décote peut atteindre 20 %, rendant certains biens difficilement vendables.
Pour les propriétaires qui choisissent de rénover, le cumul MaPrimeRénov’ et CEE permet de financer une part significative des travaux. Mais les délais d’obtention des aides et la pénurie d’artisans RGE dans certaines régions allongent les chantiers. Un paramètre à intégrer dans le calendrier, surtout avec l’échéance de 2028 pour les logements F.
Le nouveau barème DPE 2026 : quels logements changent vraiment de classe ?
La réforme du DPE reclasse prioritairement les petites surfaces construites avant 1975 — les plus pénalisées par l’ancien calcul qui ne tenait pas assez compte de leur surface. Un studio de 20 m² consommant 180 kWh/m²/an se retrouvait classé F, alors qu’un pavillon de 120 m² avec la même consommation au m² était classé D. Le nouveau calcul neutralise cet effet de surface.
Concrètement, les logements qui gagnent des classes sont principalement :
- Les studios et T1 de moins de 30 m² construits avant 1975 (souvent des passoires thermiques rebaptisées D ou E)
- Les logements chauffés à l’électricité dans les zones climatiques douces (façade atlantique, pourtour méditerranéen)
- Les appartements anciens avec double vitrage récent mais sans isolation des murs
En revanche, les grandes maisons chauffées au fioul ou au gaz restent en F ou G dans la majorité des cas, même après reclassement. Le site de l’ADEME permet de vérifier si votre logement est concerné par la reclassification via l’observatoire DPE.
FAQ — DPE 2026 : vendre, louer, rénover
Mon logement classé G est-il déjà interdit à la location en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale) sont interdits à la mise en location pour les nouveaux baux. Les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliables mais ne peuvent pas être renouvelés ou reconduits. En 2028, tous les logements G seront concernés, puis F en 2034 et E en 2038. Cette calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience de 2021.
Un nouveau DPE change-t-il automatiquement le classement de mon bien ?
Non. La reclassification administrative de 850 000 logements ne modifie pas votre DPE existant si celui-ci a été réalisé avant juillet 2021. Un DPE réalisé entre juillet 2021 et le 1er novembre 2024 peut être concerné par la correction automatique — vous pouvez vérifier sur le site de l’ADEME en entrant le numéro de votre DPE. Si votre DPE a été refait après novembre 2024, il est déjà calculé selon le nouveau barème.
Vendre un logement F ou G en 2026 : obligations et impact sur le prix ?
La vente d’un logement classé F ou G est toujours possible en 2026. Vous devez fournir un DPE valide (moins de 10 ans) et un audit énergétique depuis 2023 pour les maisons individuelles. L’impact sur le prix varie selon les marchés : en Île-de-France, une décote de 5 à 15 % est désormais observable selon les notaires. En province dans les marchés détendus, l’impact peut dépasser 20 %.
