La réforme du diagnostic de performance énergétique bouleverse le marché immobilier français. En modifiant le coefficient de conversion de l’électricité, le gouvernement fait basculer 850 000 logements vers une meilleure classe énergétique. Une décision qui soulage les propriétaires de petites surfaces chauffées à l’électricité, mais qui ne règle pas tout.
Depuis son entrée en vigueur, le nouveau mode de calcul du DPE fait couler beaucoup d’encre. Le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Derrière ce chiffre technique se cache un impact très concret : des centaines de milliers de logements jusque-là classés F ou G se retrouvent en catégorie E ou D.
Qui sont les grands gagnants ?
Les appartements de moins de 40 m² chauffés à l’électricité sont les premiers bénéficiaires. Ces logements, souvent des studios ou des deux-pièces en centre-ville, étaient pénalisés par l’ancien calcul qui surévaluait la consommation d’énergie primaire de l’électricité. Avec le nouveau coefficient, un studio classé F peut passer en E, voire en D.
Pour les propriétaires bailleurs, c’est un soulagement direct. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Ceux classés F le seront à partir de 2028. Chaque classe gagnée repousse l’échéance et évite des travaux de rénovation parfois estimés à 15 000 ou 20 000 euros.
Ce que ça change pour les locataires
Du côté des locataires, le tableau est plus nuancé. Un logement reclassé de G en F ou de F en E reste souvent mal isolé dans les faits. Le confort thermique ne s’améliore pas par un simple changement d’étiquette. Les factures d’énergie restent élevées, même si le logement n’est plus considéré comme une passoire thermique au sens réglementaire.
Les associations de défense des locataires pointent le risque d’un effet d’aubaine. Des propriétaires pourraient renoncer à des travaux devenus non obligatoires, alors que le logement mériterait une vraie rénovation thermique.
Les logements G toujours dans le viseur
Malgré la reclassification, environ 600 000 logements restent en catégorie G après la réforme. Pour leurs propriétaires, l’interdiction de location est effective depuis le 1er janvier 2025. Seules solutions : engager des travaux de rénovation énergétique ou vendre le bien. Les diagnostiqueurs constatent une hausse des demandes de DPE depuis le début de l’année, signe que les propriétaires prennent la mesure de l’urgence.
Le coût d’un DPE se situe entre 100 et 250 euros selon la taille du logement. Un nouveau diagnostic est nécessaire pour bénéficier du recalcul avec le coefficient révisé — les anciens DPE ne sont pas automatiquement mis à jour.
Vendre ou rénover : le dilemme des propriétaires
Sur le marché de la vente, les passoires thermiques subissent une décote estimée entre 5 et 15 % selon les régions. Dans les grandes métropoles, l’impact reste modéré grâce à la forte demande. En zone rurale ou dans les villes moyennes, la décote peut atteindre 20 %, rendant certains biens difficilement vendables.
Pour les propriétaires qui choisissent de rénover, le cumul MaPrimeRénov’ et CEE permet de financer une part significative des travaux. Mais les délais d’obtention des aides et la pénurie d’artisans RGE dans certaines régions allongent les chantiers. Un paramètre à intégrer dans le calendrier, surtout avec l’échéance de 2028 pour les logements F.
