À retenir
- Au 1er octobre 2026, les loyers ont progressé de 4,6 % en un an à Marseille et de 2,1 % en France, selon le baromètre de deux sites d’annonces.
- Nice (+4,4 %), Cannes (+4,3 %), Rennes et Metz (+4,2 %) devancent aussi Paris, sixième du classement avec une hausse de 4,1 %.
- Pour un bail indexé sur le troisième trimestre, la révision annuelle ne peut dépasser 1,57 %, la hausse sur un an de l’IRL publié par l’Insee.
- Les députés examinent le mercredi 18 novembre la prolongation de deux ans de l’encadrement des loyers, qui expire le mardi 24 novembre.
Au sommaire
Marseille enregistre la plus forte progression des loyers parmi les 50 plus grandes villes de France, avec 4,6 % sur un an au 1er octobre 2026. Le chiffre provient de la troisième édition du baromètre locatif SeLoger-Meilleurs Agents, mise en ligne le jeudi 5 novembre.
La moyenne nationale s’établit à 2,1 %, tandis que Paris, à 4,1 %, distance les dix plus grandes villes hors capitale, à 3,1 % en moyenne.
Marseille, Nice et Cannes devancent Paris dans le classement
Les trois premières places reviennent à la Provence et à la Côte d’Azur : derrière Marseille, Nice affiche 4,4 % et Cannes 4,3 %. Sur cinq ans, la hausse cumulée atteint 20,5 % à Nice, contre 18,6 % à Marseille.
Dans le Grand Est, Metz (+4,2 %) fait jeu égal avec Rennes, et Reims suit à 3,6 %.
L’Ouest place trois villes dans le top 10 : Rennes, La Rochelle (+3,5 %) et Brest (+3,7 %), où un appartement se vendait 2 164 € le m² en 2025. Toulouse, dixième à 3,4 %, ferme le classement.
À l’inverse, Clermont-Ferrand (+0,9 %), Le Havre (+1 %) et Aix-en-Provence (+1,1 %) enregistrent les hausses les plus faibles, sans qu’aucune des 50 villes étudiées ne passe en baisse.
L’offre de logements à louer a pourtant augmenté de 17 % entre avril 2025 et avril 2026. Paris compte toujours 30 % d’annonces de moins qu’avant le Covid. Côté investisseurs, Mulhouse arrive en tête du rendement locatif brut (12,7 %), devant Saint-Étienne (10,8 %) et Roubaix (9,2 %).
Votre propriétaire peut-il appliquer une hausse de 4,6 % ?
Non, pas pour un bail en cours : les pourcentages du baromètre décrivent le marché, alors que la révision annuelle reste limitée par l’indice de référence des loyers (IRL).
Publié le jeudi 15 octobre 2026 par l’Insee, l’IRL du troisième trimestre atteint 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an. L’indice du deuxième trimestre progressait de 1,15 %. Il s’établit à 145,21 dans les départements et régions d’outre-mer et à 143,80 en Corse.
Pour un loyer de 800 € hors charges indexé sur ce trimestre, la hausse maximale représente 12,56 € par mois, un rythme proche de la revalorisation du Smic de 1,6 % en décembre. Les règles varient ensuite selon le bail et le logement, comme le résume le tableau ci-dessous.
| Situation | Ce que permet la loi |
|---|---|
| Bail avec clause de révision | Hausse limitée à l’IRL, une fois par an |
| Bail sans clause de révision | Aucune révision possible |
| Logement classé F ou G | Révision interdite, baux signés depuis août 2022 |
| Révision non demandée à temps | Un an pour réclamer, sans rétroactivité |
| Nouveau bail en commune encadrée | Plafond : loyer de référence majoré |
Comment vérifier le calcul de la révision de son loyer ?
Cinq points permettent de contrôler la hausse demandée par le bailleur.
- Repérer la clause de révision dans le bail, ainsi que le trimestre de l’IRL retenu comme référence.
- Relever sur le site de l’Insee la valeur de cet indice et celle du même trimestre un an plus tôt.
- Appliquer la formule : loyer actuel multiplié par le nouvel indice, divisé par l’indice de l’année précédente.
- Vérifier la classe du DPE : en F ou G, aucune révision n’est permise pour un bail signé depuis le 24 août 2022 en métropole.
- Contrôler la date : le bailleur dispose d’un an pour réclamer la révision, qui ne s’applique qu’à partir de sa demande.
En cas de désaccord, une tentative de conciliation est obligatoire avant tout recours au juge pour un litige jusqu’à 5 000 €. La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.
Encadrement des loyers : vote des députés le 18 novembre
Sans nouveau texte, l’encadrement des loyers s’arrête le mardi 24 novembre 2026 dans les 71 communes qui l’appliquent, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon et Bordeaux.
Le Sénat a voté le mercredi 21 octobre, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans, sans extension à de nouvelles villes. Les députés doivent adopter cette version sans la modifier pour qu’elle s’applique à temps.
D’après LCP, l’examen en séance est fixé au mercredi 18 novembre, après un passage en commission des affaires économiques le 3 novembre. Le groupe socialiste a réservé sa journée du 19 novembre si le vote n’aboutit pas. Adopté, le dispositif courrait jusqu’en novembre 2028.
Côté indexation, l’Insee publiera le vendredi 15 janvier 2027 l’IRL du quatrième trimestre 2026, applicable aux baux qui y font référence.
Pour aller plus loin : notre guide du logement et de l'immobilier.
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